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富博娱乐场vip_18个共有产权房总价逼近300万!买二手房or共有产权房?

地区:综合 浏览:4594 日期:2020-01-11 12:50:30

富博娱乐场vip_18个共有产权房总价逼近300万!买二手房or共有产权房?

富博娱乐场vip,上周团队内“小白”的一篇关于300万预算买二手房的文章引起了很多共鸣,有粉丝私下问我“300万预算买二手房还是等共有产权房”,其实我的答案是显而易见的,300万当然是买二手房。不过,这里得给您说一点房产的基础知识。您在看看情况,关于更多买房的疑问您可以参加本周末的免费购房讲座。点击左下角了解更多报名。

一、二手房pk共有产权房,首付差巨大

首先,我们买一套共有产权房是可以享受贷款福利的。商贷首套房可享受最低30%的首付。按照300万总房款计算,首付100万即可。【您购买一般商品房(新房)的首套普宅最低商贷首付35%,非普40%,按照现在的普宅与普宅认定标准,普宅数量屈指可数】

然后,买一套二手房您的首付学问就大了,据了解各家商贷银行的政策有所不同,但银行贷款约为房产评估额的85%左右(佳爷房谈咨询了多个资深中介),不容易理解?就是您的房子贷款之前,银行会进行评估,这个额度会比房屋的实际成交价低。举个例子:你花300万买房,但实际银行的评估值只有255万,那么你最多申请到的贷款是255x65%=165.7万的贷款。您需要承担的首付300-165.7=134.3万。

综上所述,您的二手房首付款比例其实不是35%、40%,是50%或者甚至是60%。

共有产权房首付100万,二手房134万。

二、还有这笔钱您得算清楚,费用也不小

首先二手房的成本“中介费”,我们不说绿中介的2.7,就按照黄中介的2来计算——300万房源x2%=6万。

然后二手房您的税费需要交纳以下这些:

当然有粉丝说了新房也得交税。没错,新房也需要交纳。但是新房的契税等费用需要收房收交纳,现在的共有产权房基本为期房,交房时间至少2年。尽管同样需要交税,但共有产权房有2年的缓冲期。

然后有粉丝又说了,我可以买满五年唯一的二手房“税费少”。道理上确实如此,但是如果是同一个小区,类似的户型,作者相信一套满五年唯一的房源跟一套不满五唯一的房源最终的报价是不是一样的。(满五年唯一房源价格会高)

简单来说税费的成本绝对是买房人承担的。我们就算房源满五年唯一,首套、90㎡以下,300万房产仅需要缴纳契税1%,也就是3万。

总结:300万的预算买房首套,共有产权房首付100万(2年后缴纳契税),二手房首付约140万。对于关注我们账号的粉丝来说,40万首付您觉得有没有难度?欢迎留言评论。

三、300万总价左右的共有产权房

说300万买共有产权房是不是有点“吓人”,其实不然..这些房源基本要达到300万左右了。(当然部分小户型还不到300万,可能在250-270万左右)

我们都知道城六区新建共有产权房套型总建筑面积不应大于90平方米;其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求,套型以多居室为主,严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。60平米以下产品——不会多见,从现状看80、90㎡左右的共有产权房也确实较多。

今非昔比?曾是改善新房聚集地 现靠300万二手房吸引刚需

300万城六区还能在哪买房?

手里握着三四百万的预算城六区就不能买房了么?

咱一个个看:

朝阳五环内能看看东南三环,劲松,潘家园一带的老楼,还得是特别小的开间或小一居,如果为了够住五环外可以去看之前给大家介绍过的常营,管庄,定福庄等区域,老楼或经适房限价房小区拿下一个小两居还是可以的。

海淀五环内像定慧寺,蓟门桥,甘家口捡漏四五十平的八九十年代的小区1居,缺点是不是塔楼,就是没电梯,出五环西三旗,上地,清河也得是老楼1居-小2居,新一点的小区得在北部新区附近,温泉镇,上庄能买到2010年建成的小区,但确实远点。

东西城新一点的小区除了够的着荣丰2008小户型,剩下基本都是不带电梯房龄在80年代左右的公房了。

石景山依然基本为老楼,但这个预算基本可以两居起步。

丰台,马家堡角门一带同样是低总价二手房的大户,且地段更有优势,但比较之下青塔出房量高,且户型选择多,经适房或回迁房小区相对较新。

北京城六区总价300-400万代表小区

从表中数据可看出,多数是位置不错的房龄较老,房龄短的位置远,唯独丰台,还算是能兼顾之处,丰台中半壁江山为角门,半壁江山为青塔,青塔房龄优于角门,并且,青塔最近一个月关注度特别高,我在某中介官网成交数据看到,北京近30天成交排名前二十的小区中,丰台占了4席,值得一提的是光青塔就有2个小区入榜,为广安康馨家园和同馨家园,一个月有十几套的成交,分别位列第8和第18名,五环内,总价低,小户型多是大家关注这里的重要原因,总价三四百万能买一个70-90平的2-3居,对于刚需一族,确实是一个不错的选择,所以,青塔成功的吸引了我,我决定去那里好好看看。

近30天热门成交小区

丰台整体房价怎么样?

去之前,我对丰台的二手房做了数据汇总,从丰台二手房小区挂牌价来看,青塔单价区间为4-7万/平,在整个丰台属于起步价格较低的购房板块,大部分小区单价在五万出头,也有7万左右的高端住宅,以购买一套七八十平的2居为例,350万左右在青塔可以选到合适的房源,就是它了!向青塔出发。

丰台各板块二手房价格区间

青塔初印象

去青塔的路上,想起第一次来青塔,还是2010年刚入行那会儿,揭叔带我一起去的看房团,看了小屯路附近新盘建邦风景,不到2万的价格,记得当时网友都说,“这地儿啊,够偏的”。看完房子我们还特意叮嘱大巴司机沿着小屯路往北拐到青塔西路,带着大家看看周边的生活配套。当时青塔给我的第一印象就是交通不太便捷,配套也不是那么齐全,还没有翠微这样的大商场,除了靠近西四环这片区域,其他地方还略显荒凉。

从房源来看,大部分为老小区,新盘基本都走中高端路线,以改善住宅为主,像万科紫苑,建邦风景,万科紫台等等,10年左右新盘开盘价格其实差距不大,都在1万+,由于很多名企入驻,我对这个区域的初步判断是有一定潜力的改善置业板块。

二探青塔见闻

这次来到青塔,足足在这转了一天,您如果自己来看房,我建议您把青塔按照小区分布分为三个板块,这样可以少走一些冤枉路。

青塔核心区,以大成路秀园小区为半径,方圆1公里的区域,代表小区有珠江峰景,大成郡,万科紫台,民岳家园,这个区域的特点就是配套完善,大型商超有翠微商场,物美超市,还有老北京涮肉,庆丰包子铺这些京味儿很浓的餐馆,工作日就餐的人都不少,好不繁华,缺点是轨道交通有所不便,区域内二手房小区普遍距离地铁的距离在2-3公里,需要乘坐公交换乘。

青塔核心区示意图

庆丰包子铺

翠微百货-大成路店

吃完午饭,又来到小屯路购房板块,这要是青塔最靠近地铁的购房板块,小区分布在小屯路两侧,靠近地铁14号线郭庄子站的购房区域,代表楼盘有建邦枫景,万科紫苑,同馨家园,从我直观感受来看,这边配套虽然比不上青塔核心区,但基本的生活配套还是有的,小区北侧有城乡超市,门口能看到菜站,也有很多的底商,而且距离核心区也只有1,2公里,配套可以共享,就医的话,可以去301,302,307医院,值得一提的是小屯路两侧的绿化做的还是不错的,经过的时候看到很多老人在路边街心公园运动。

小屯路板块示意图

小屯路道路两侧环境

最后是张仪村板块,距离我们刚才提到的小屯路板块向西2公里的位置,代表楼盘有广安康馨家园和东海仪园,这里也是整个青塔购房区域的价格洼地,大部分为房龄较新的回迁房经适房小区,房价为整个区域的起步价,小户型房源充足,也难怪这里的二手房成交位居丰台前列了。

张仪村板块示意图

热盘点评

接下来,我们来看三个板块的热门小区,这周,佳爷房谈二手房粉丝群多位网友提议,能不能文章里刚需改善项目都兼顾一下,当然没问题,今天就满足大家的建议。

张仪村刚需板块

广安康馨家园

广安康馨家园为目前青塔板块最受关注项目,小区为西城广安门回迁房,房屋性质为二类经适房,2013年建成的房子,附近全是棚户区改造,回迁房。

在小区周边溜达了一圈,小区周边老北京特色的餐馆,小区里偶遇的几位地道京腔的土著,让我感觉“京味儿”十足。

作为经适房小区,虽然没有门禁,但是小区中心的活动场地和绿化做的还是很不错的,每个出入口都有保安,小区里老年人较多,他们不出小区也有足够的活动空间,安全也有了保障。

该小区换手率高,房源特别多,1-2居挂牌的有100多套,1居南向,2居南北,都是小户型,74-76平不等,两居的话总价在300万左右,也有八九十平的2-3居,价格就要过400万了,要注意的是总房款还需要算上交土地出让金,生活配套的话底商,餐饮,便利店有不少,大型的商业有所欠缺,北区西侧有幼儿园和小学,上学还比较方便,缺点的话我认为部分楼层高,楼间距密,且距离地铁远,如果您想300多万买个新一点的2居,我觉得甭看小区是回迁房,整体感觉还不错。

小区实景图

楼道实景图

京味十足的餐饮配套

青塔核心区

民岳家园

如果您预算够不上珠江峰景,又喜欢青塔核心区这地段,民岳家园可以作为选择参考,03年的房子,整体价格约为49000,小区为二类经适房,全部为22层左右塔楼,3梯9户,3梯12户。

民岳家园

小区实景图

万科紫台

万科紫台,西长安街沿线万科打造的第一个项目,无论是从品质还是物业,都是区域内的标杆小区。

小区为纯板楼社区,体量不大,只有530户, 10栋楼,由4栋高板,3栋复式,3栋商业组成。楼层最高17层,还有10层,13层高的楼,复式1栋楼就4户,高板是1梯2户,全部为170平以上的大户型。

户型设计比较规矩,两个卧室客厅朝南,三个卧室全明,当初新房交房带装修,装修费听业主讲就得100来万,车位价格约为60-70万,物业管理很严,送外卖送快递进不去,小区出房量极少,很少有业主往外卖,目前小区参考价为75000元/平,总价在1400万左右,如果对高端项目感兴趣可关注。

万科紫台

小区实景图

珠江峰景

如果说到青塔核心区成交比较多的二手房小区,就不得不提珠江峰景了,每个月能有十套左右的成交,目前挂牌价约为55000-60000元/平 周边经适房或公房老小区差不多也在5万多的价格,价格没有拉开差距的原因是周边都是小户型塔楼,或者不带电梯的老房子,单价都差不多。

小区实景图

珠江峰景为05-06年的小区,叠式塔楼设计,看过我们上周北苑踩盘记的朋友都知道,模仿的媒体村万科星园的建筑设计,主要是为了保证每户都有采光,从外立面来看都很像。

小区共2300户左右的规模,板楼塔楼都有,既有5-11层带电梯的板楼,也有21层左右的叠塔,户型选择也比较多,最小53平的开间,总价350万,首付200万左右,最大240平的复式,1-4居室都有,主力户型为2居和3居,因为塔楼都有2-3居,性价比最高的是174的4居室,理由是在整个青塔区域,都比较稀缺,总价800多万,和其他小区相比,紫台没有4居室,大成郡4居户型2000万起步,紫辰院也得1700-1800万,就他有这种性价比相对合适的户型。

小区实景图

另外据我在小区里观察,小区玩耍的孩子很多,有专门的儿童和老人活动场地健身器械,环境也做的不错,小区中心位置带水系,据业主讲,物业每天安排保洁阿姨擦大堂,墙面和大堂都是地砖,不是洋灰地白墙,收拾的还是比较干净整洁。总体来说环境不错,总价相对低一些,刚需和改善家庭都可以关注这个小区,缺点是小户型朝向一般,其次就是当我准备离开小区往外走的时候,头顶看到有飞机经过,如果特别在意噪音的话,可能需要实地看房感受一下再做选择。

小区楼道实景图

小区内部配套

大成郡

从品质来看,大成郡是板块内可以和紫台比肩的小区,共48栋楼 1700多户,6-9层低密电梯洋房。

物业管理略逊于紫台,我跟在业主后面轻松进去小区,整体绿化环境做的不错,户型有80多种,从开间到230-240的复式,整体均价为76000元/平,最大的亮点是赠送面积大,光阳台就20多平,还不算露台, 有种在青塔住别墅的感觉,小区因为户型种类多,出房率也相对高一些,由于紫台很少有房源挂售,所以很多追求品质生活的改善一族,选择了这里。

小区实景图

小区环境

小区地库

小屯路板块

同馨家园

同馨家园为12年建成的小区,板塔结合,户型为56平的1居和76平的南向2居,均价约为50000左右。

小区为限价房商品房,需要补交综合地价款,所以税费要高一些,以56平1居为例,总价289万,税费预计就要21万,所以交易的话,可和房主协商先转为商品房,按照网签价计算,转商费用一般是买方出,转完后可以多贷款。

还需要提醒您的是,像这种总价低的项目,尽可能用公积金贷款,利率低,咱还能省点钱不是。

同馨家园

小区实景图

小区实景图

建邦枫景

建邦枫景为2010年建成,是整个青塔距离地铁最近的小区,直线距离约200米。

小区板楼塔楼都有,户型60多平的1居,80-137的2-3居,部分户型明厨明卫,多面采光,小区整体报价51000,板楼单价在60000起步,不足是小区全部为地上停车位,停车位较为紧张,业主反馈物业管理一般,由于小区邻铁,很多在京西南工作的年轻人比较偏爱在这里,租户较多。如果预算在600万左右的话,这个小区的板楼2居是可以看看的。

小区实景图

小区西门

地铁14号线郭庄子站

万科紫苑

紫苑和假日风景是一个小区,分为abcde五个区,c区叫假日风景,也可以说是假日紫苑的c区,其中紫苑a区和紫台户型是一模一样,装修一样,同样是万科物业,管理也是很严,但从业主口中得知,相对来说紫台的物业管理要比紫苑更好一些。

紫苑从户型来看选择更多,2居和3居都有,目前小区报价为71000元/平,其中90多平小三居,总价不到700万可以拿下。

配套的话,小区附近有底商,小型超市及便民菜站,如果去大一点的商业,3公里范围内也是有翠微,物美,城乡超市,如果您比较看重物业管理的话,这选择个小区价格相对实惠。

小区实景图

总结:

一、单价区间跨度大,产品丰富

从青塔这个区域来看,单价区间跨度很大,从4万出头到7,8万的房子都有,在北京西南区域上班的购房人,无论是刚需家庭300-400万的预算,还是改善家庭600-800万的总价都可以看看这里。

二、改善仍是主力军

踩盘过程中我了解到,石景山,丰台以及海淀部分改善家庭是这里购房的主要人群,预算不是特别充裕,另外,考虑在这儿买一个低总价二手房小区的也不在少数,当然您在买房的时候,一定和中介好好算算税费,这部分费用也要算在购房成本里。

三、轨道交通是硬伤

区域内硬伤也是有的,轨道交通并没有途经整个青塔区域,如果您比较依赖地铁出行的话,可能还要再琢磨琢磨。

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小白:此小白非彼小白,09年入行的小白先后从事豪宅和二手房工作,走遍京城各大热门小区,每周五固定直播档,用实践和经验告诉你刚需和改善一族如何置业!

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